空室が続く理由｜家賃を下げる前に確認すべき4つのポイント

「うちの物件だけなぜ空室が続くのだろう？」「家賃を下げれば決まるのだろうか？」

高円寺エリアで賃貸物件を所有するオーナー様から、このようなご相談を数多くいただきます。しかし、空室の原因は家賃の高さだけではありません。実際に当社で管理している物件でも、同じような条件でも1週間で決まる物件と3ヶ月かかる物件があります。

この違いはどこから生まれるのでしょうか？

空室が埋まらない理由とは？賃貸オーナーが知るべき本当の原因

賃貸物件を管理していると、オーナー様から必ずと言っていいほど質問されるのがこのテーマです。

「なぜうちの物件だけ空室が続くのか？」
「家賃を下げれば本当に決まるのか？」

結論から言えば、空室の原因は決して単純ではありません。

家賃、立地、築年数、間取り──それぞれが影響するのはもちろんですが、問題はそれらが“どう組み合わさっているか”です。表面的な理由にとらわれていては、真の解決には至りません。

「家賃が高い＝空室」は誤解？賃貸空室で見落とされがちな要因

オーナー様から最もよく聞く声が、「家賃を下げれば決まるのでは？」というものです。

確かに家賃が相場より高すぎれば、空室につながる可能性はあります。しかし、実際の現場では家賃以外の要因によって成約が左右されているケースが非常に多いのです。

このように、本質的な問題に目を向けることが何より重要です。

競合が多くても成約できる！高円寺エリアで空室対策に成功する物件の違い

高円寺のような人気エリアでは、当然ながら賃貸物件も多く、競争は激しくなります。しかし、同じエリア・似た条件でも1週間で決まる物件と3ヶ月以上決まらない物件があることはご存知でしょうか？

この違いは、物件そのものの価値ではなく、“伝え方・見せ方・管理の質”によって生まれることが少なくありません。

空室リスクを4つの視点から分析｜賃貸経営の改善ポイントとは？

空室の原因は、主に以下の4つの視点から総合的に分析する必要があります。

1. 物件自体の問題

• 築年数・外観：外観の印象で内見前から敬遠されることも
• 間取り・設備：現代のライフスタイルとのギャップに注意
• 日当たり・眺望：数分の滞在でも心理的に影響大
• 収納・使い勝手：数字では見えない「暮らしやすさ」の要素

※改善の可能性：リフォームや家具配置の工夫で印象は大きく変わります

2. 立地・環境要因

• 駅からの距離・アクセス：乗り換えの利便性も評価に影響
• 周辺の変化：コンビニの撤退や新店オープンも大きな要因
• 近隣の影響：新築物件の登場や隣地の工事など
• エリアイメージの変化：SNSやメディア露出による人気の変動

※改善の可能性：ポジティブな周辺情報を積極的に募集資料に反映する

3. 管理・運営要因

• 募集の質：写真の構図・ライティング・紹介文の魅力がカギ
• 内見対応：時間の正確さ・スタッフの印象・現地の清掃状況
• メンテナンス：電球切れ、水回りのにおい、ドアのきしみ等の細かい点が印象に直結
• 入居審査：柔軟性やスピードがチャンスを逃さない鍵に

※改善の可能性：管理会社の対応力が成約率に直結します

4. 市場・競合要因

• 相場の変動：過去の相場にこだわりすぎると判断を誤る
• 新築供給：築浅物件が集中すると、一時的に成約率が落ちます
• 入居者層の変化：単身層の減少や外国人ニーズの高まりなど
• 繁忙期・閑散期：タイミングを見た調整も重要

※改善の可能性：時期を見据えた募集戦略で空室リスクは軽減可能

高円寺で賃貸経営するなら知っておくべき”エリア特性”と入居者傾向

高円寺は、他のエリアと比べても非常に個性的で、多様な価値観が存在する街です。

入居者層の傾向

• 音楽関係者・アーティスト・フリーランサーなど、自由な働き方の人が多い
• 画一的な新築よりも、「古くても味のある物件」を好む層
• 騒がしい通りよりも、「自分のリズムで過ごせる静けさ」を重視
• 表面的な設備よりも、「自分のスタイルに合うか」が判断基準

対策の方向性

• デザイン・コンセプト重視の募集写真やコピーが効果的
• 内装のちょっとした工夫（照明、壁紙、DIY歓迎）が魅力に
• 物件の”個性”を活かす提案型の募集が効果的です

複合的な空室要因を見極める｜小さな改善が満室への第一歩に

空室の原因は、たった一つに絞れないことがほとんどです。

「築年数が古いから」「家賃が少し高いから」と単純に決めつけてしまうと、対策を誤ることになります。むしろ、複数の要因を少しずつ改善することで空室が解消されるケースが非常に多いのです。

このように、一つ一つの小さな改善が、最終的に“選ばれる物件”へとつながっているのです。

空室が続いている物件には、「本当の問題」が必ずあります。その原因を冷静に分析し、総合的に見直していくことで、どんな物件でも成約につながる可能性があるのです。

空室期間の”見えない損失”｜修繕や改善は早い方が得になる理由

空室が続くと、「とりあえずこのまま様子を見よう」となりがちですが、その間にも収益は確実に失われていきます。

たとえば、家賃8万円の物件が3ヶ月空室だと、24万円の機会損失。
一方、10万円かけて改善して1ヶ月で決まれば、残り2ヶ月で費用を回収でき、以後は利益になります。

空室期間が長くなればなるほど、見えないダメージ（築年数が進む・印象が悪くなる）も大きくなっていきます。だからこそ、早めの対策で物件の価値を保ち、家賃収入を得ることが最善の防御になるのです。

空室にお悩みのオーナー様へ

「うちの物件、なんで決まらないんだろう？」
築年数？家賃？間取り？――原因は一つとは限りません。

でも安心してください。空室の悩みには、必ず突破口があります。

高円寺エリアで数多くの物件と向き合ってきた中で、「ほんの少しの工夫」で埋まった例を、私たちは何度も見てきました。

今後はこのコラムで、もっと具体的なヒントもお伝えしていきます。

• 写真やキャッチコピーの工夫
• 家賃を下げずに決める募集のコツ
• このエリア特有の「選ばれる視点」
• 効果的な修繕や、最小限のリフォームで印象を変える方法　など

さらに当社は、不動産管理だけでなく建設業の資格も保有しており、内装の改修から設備の交換まで、コストを抑えた対応もワンストップでご提案可能です。